Direito mais simples, acessível e próximo de você

Lopes Domingues Advogados

Lopes Domingues Advogados / Artigos  / STJ reconhece fraude à execução mesmo sem a averbação da penhora ou execução

STJ reconhece fraude à execução mesmo sem a averbação da penhora ou execução

Por Thiago Soares

Recentemente, ao julgar o REsp nº 1.981.646/SP, a 3ª Turma do STJ reafirmou sua jurisprudência, segundo a qual a inexistência do registro/averbação de penhora ou de existência de ação de execução não obsta, num primeiro momento, o reconhecimento da fraude à execução.

De acordo com esse julgado, a partir da interpretação do art. 792 do CPC, existem quatro hipóteses em que a alienação ou oneração do bem são consideradas fraude à execução: (i) quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória; (ii) quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução; (iii) quando o bem tiver sido objeto de constrição judicial nos autos do processo no qual foi suscitada a fraude; (iv) quando, no momento da alienação ou oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência.

A partir dessa interpretação e considerando que é o ato de alienação, de forma gratuita ou onerosa, do patrimônio do devedor que o leva à insolvência (e não a demanda propriamente dita), o prévio registro da penhora do bem estabeleceria presunção absoluta de conhecimento para terceiros e, portanto, conduziria, numa primeira análise, à fraude à execução, caso o bem fosse alienado ou onerado após a averbação.

Contudo, mesmo que o bem esteja sujeito ao registro/averbação da penhora ou da ação de execução e esta não tiver sido averbada no respectivo registro, esse fato não impediria o reconhecimento da fraude à execução, porquanto permite-se ao credor comprovar a má-fé do terceiro adquirente, isto é, confere-se ao credor a oportunidade de demonstrar que aquele que adquiriu o imóvel tinha conhecimento acerca da pendência do processo e que o ato impossibilitaria a satisfação do crédito do credor. Essa, aliás, é a orientação da Súmula nº 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

Essa interpretação surge a partir da compreensão de que não reconhecer que a execução foi fraudada apenas em razão da falta do registro de penhora ou da pendência de ação de execução, por não cogitar a má-fé do terceiro ao qual foi transferido o imóvel, oportunizaria transferências que, a partir da simulação, reduzissem o devedor à insolvência, impossibilitando a satisfação do crédito do exequente, que também age de boa-fé.

Logo, o reconhecimento da fraude à execução diante do não registro da penhora da ação se justificaria nos casos em que o devedor procura salvaguardar seu patrimônio do alcance do credor, mediante a transferência do bem, protegendo a um só tempo a boa-fé do credor e a administração da justiça.

Diante dessa decisão, entendemos importante reforçar, mais uma vez, a necessidade de o adquirente realizar a prévia auditoria do imóvel e do alienante em qualquer operação imobiliária. Por mais que a legislação vigente tenha buscado conferir maior segurança às operações imobiliárias, como o fez por meio da Lei da Concentração dos Atos da Matrícula (Lei nº 13.095/2015), são inúmeras as situações que ainda podem colocar a operação em risco, sobretudo nas hipóteses em que eventual decisão judicial aja no plano da eficácia do negócio, como ocorre nos reconhecimentos de fraude à execução ou fraude à credores.

Verificar a existência do registro ou da averbação da penhora ou da existência de ação de execução é apenas uma das etapas da auditoria imobiliária na avaliação do risco do negócio, existindo outras que buscam minimizar os riscos do investidor. Vale lembrar que a existência de ônus e gravames no registro imobiliário não impedem, inicialmente, que o negócio seja realizado.

Por isso, a análise jurídica criteriosa e detalhada dos efeitos que possam decorrer das demandas judiciais não levadas a registro na matrícula do imóvel é extremamente importante para segurança do negócio, pois a partir desse exame é que serão feitas as recomendações de meios e medidas voltadas à mitigação dos riscos identificados, servindo de orientação para nortear a tomada de decisão do adquirente.

Voltamos a dizer, independentemente do que o legislador tem buscado ao idealizar medidas para evitar os efeitos decorrentes dos atos jurídicos precedentes não registrados ou averbados na matrícula do imóvel, cabe àquele que transaciona direitos imobiliários ficar atento a situações que colocam em risco a operação.

No Comments

Post a Comment